בעת לקיחת משכנתא, אחד מהשלבים הקריטיים הוא הערכת הנכס על ידי שמאי הבנק. כמו הרצאה או מתודולוגיה להערכת נכס, יש לדעת כי במקרים מסוימים, הערכה נמוכה של השמאי עלולה להקשות על כריתת העסקה או לגרום לשינויים בתנאים שהוצעו. מה עושים במקרה כזה? במאמר זה נבחן את הצעדים שצריך לנקוט במצב שבו השמאי מעריך את הנכס נמוך מדי, ונציע פתרונות אפשריים.
הבנת התהליך
לפני שנכנסים למהלך, חשוב להבין כיצד מתנהל תהליך ההערכה. השמאי של הבנק מבצע הערכה על סמך קריטריונים ברורים, כגון מיקום, מצב הנכס, מחירוני נכסים דומים באותו אזור ועוד. לדוגמה, אם הנכס ממוקם באזור מרכזי עם גישה נוחה לתחבורה ציבורית ולשירותים קהילתיים, ייתכן שיביא לערך גבוה יותר מאשר במיקום פריפריאלי. על אף שכל שמאי מתבסס על נתונים אובייקטיביים, לעיתים יש הבדל בין הערכה לשוק בפועל, למשל כאשר שמאי מפספס פרויקטים חדשים שמשפיעים על הערך.
כללים ברורים
במטרה לקבל תמונה רחבה יותר, כדאי לבדוק את הכללים הבאים:
- היכן נמצא הנכס? מיקום יוקרתי עשוי להעלות את ערך הנכס. לדוגמה, דירה בשכונת נמל תל אביב עשויה להיות יקרה יותר מדירה באותה מידת גודל ביישוב קטן ביהודה ושומרון.
- מצב הנכס. האם הוא מצריך שיפוץ או הוא במצב טוב? נכסים חדשים או משופצים מבוקשים יותר.
- מחירים בשוק. האם יש דירות דומות שנמכרות באותו אזור במחירים גבוהים יותר? השוואה יכולה להוות אסמכתא חזקה לערעור על ההערכה.
תוצאות הערכה נמוכה
כאשר השמאי מספק הערכה נמוכה, תוצאותיה עשויות להיות מרובות:
- קושי במימון. הבנק יציע הלוואה בסכום נמוך יותר מהצפוי, מה שעשוי להקשות על רכישת הנכס או לדרוש השקעות נוספות.
- שינוי בתנאים. קרוב לודאי שהבנק ידרוש פרמיות גבוהות יותר או תנאים מחמירים יותר להלוואה, דבר שיכול להקשות על הטיפול בהתחייבויות החודשיות.
- לחץ רגשי. הליך קניית בית הוא תהליך לא פשוט, וערכו הנמוך של הנכס עלול להלחיץ את הרוכש, לגרום לתחושות תסכול או אפילו להרתיע אותם מהעסקה.
התמודדות עם המציאות
במקרה של הערכה נמוכה, יש מספר צעדים שניתן לבצע.
כיצד לערער על ההערכה?
במידה והשמאי הציע הערכה נמוכה, יש לשקול לערער על ההערכה.
- איסוף מסמכים. הכנת דוחות והוכחות המצביעות על ערך גבוה יותר. לדוגמה, מכתבים ממומחים או דוחות פיקוח שיכולים לתמוך בערך גבוה יותר.
- קביעת שמאי נוסף. יש לבקש מהבנק לבצע הערכה נוספת על ידי שמאי אחר, מוסמך ומקצועי, שיכול להעניק נקודת מבט שונה על הנכס.
- ציון קריטריונים שלא נלקחו בחשבון. מתן דגש על הפרמטרים שיכולים להשפיע על ערך הנכס, כמו הסכמת הקהל לשיפוטים חיוביים או פרויקטים עתידיים באזור.
בקשת הערכה מחודשת
שיחת טלפון קצרה עם הבנק עשויה להניב תוצאות ניכרות. אם קיים בסיס טוב לכך שההערכה היתה נמוכה, ניתן לבקש בקשה להערכה מחודשת, בנימוק שהשמאי לא לקח בחשבון נתונים חשובים, כגון פעילות מסחרית מתפתחת באזור.
מה חשוב להבין על השמאים?
שמאים הם בעלי מקצוע עם הכשרה והשכלה שמתמקדים בהערכות נכסים. נתוני הערכה של שמאי הם לעיתים קרובות המוסמכים והמקצועיים ביותר בשוק. אך, בדומה לכל מקצוע, גם להם יש מגבלות. לא תמיד השמאים יודעים לאמוד את הערך בנכסים ייחודיים או באזורי שוק משתנים. לדוגמה, שמאי עשוי שלא להבין את הפוטנציאל של פרויקט פיתוח צפוי בסביבת הנכס. לכן, חשוב לדעת "לדבר" עם השמאי לגבי הערכתו ולבקש הבהרות על אלמנטים שהוא לא לקח בחשבון.
היכולת למנף נתונים קיימים
לעיתים, כאשר מעריכים נכס ייחודי, יכולים להיות נתונים שונים באינטרנט ובמקורות נוספים שלא נלקחו בחשבון. בעל נכס יכול לגלות דירות דומות באותו אזור שמחיריהן גבוהים בהרבה. בשיחה עם השמאי, זה יהיה רעיון טוב להציג נתונים דומים או סקרים כלליים המשקפים את הערך האמיתי של הנכס, כמו שימוש באתרים שמתמחים במכירות דירות.
פתרונות חלופיים
אם כל הצעדים האלו לא עוזרים, יש מספר פתרונות נוספים שניתן לשקול.
משא ומתן על סכום המשכנתא
לעיתים, בעורמה וביצירתיות בכוח המשא ומתן, ניתן להגיע להסכמה בנוגע לסכום המשכנתא או לתנאים שיתאימו לשני הצדדים. זה עשוי לכלול שיחות עם הבנק בנוגע לאפשרויות של הלוואות מבוססות על הכנסה צפויה בעתיד.
פתרון חלקי בפרויקטים קנייניים
במצב בו הסכום המוערך הוא כה נמוך עד שנראה כי לא ניתן למצוא פתרון בשיחה עם הבנק או השמאי, יש להזמין יועץ משכנתאות שיכול להציע פתרונות מותאמים, בין אם זה בדרך של הגדלת הון עצמי או מציאת דרכים אחרות לקבל את מה שאתם צריכים. הם יכולים לסייע בהכנת תיק מקצועי יותר שיכלול הערכות נוספות או חיזוקים כלכליים לעסקה.
הבנה מעמיקה של תהליך הרכישה
כאשר השמאי של הבנק מעריך נמוך מדי, חשוב לא להיכנס לייאוש. להבין את הדברים לעומק יכול לסייע לרוכש הנכס להרגיש בשליטה על התהליך, ולא רק קורבן שלו. ניתוח המצב, ירידה לפרטים של ההערכה והיכרות עם הכלים העומדים לרשותו יכולים לשפר את סיכויי ההצלחה. הישענות על ידע מקצועי, כמו יועצי משכנתאות ועורכי דין המתמחים בהלוואות ונכסים, עשויים להוות כלי משמעותי להתמודדות עם האתגרים הקשורים בהערכה נמוכה.
